El costo real de comprar casa en Weston y Miami: lo que nadie te dice

Llevo más de 20 años invirtiendo en bienes raíces en Florida y la pregunta que más escucho de compradores es: "¿cuánto voy a pagar al mes?". Casi siempre la persona tiene en mente el precio de la casa y la cuota de la hipoteca. Pero en Weston y en Miami hay otros costos que cambian bastante el número final, y muchos compradores los descubren tarde, cuando ya están en contrato.

Aquí te cuento los que yo reviso siempre, con mis propios clientes y con mis propias inversiones.

1. El impuesto que paga el vendedor no es el que vas a pagar tú

Este es el error más común. Ves en el listado el impuesto de propiedad del año pasado y piensas que ese será tu costo. En Florida no funciona así. Cuando la casa se vende, el valor tasado se ajusta y el impuesto puede subir mucho, sobre todo si el dueño anterior tenía homestead por muchos años.

El homestead es una exención para quien vive en la propiedad como residencia principal. Además de bajar el valor tasable, limita cuánto puede subir la tasación cada año (lo que llaman Save Our Homes). Ese beneficio es del dueño, no de la casa. Si la propiedad será tu residencia principal, hay que solicitar tu propio homestead, y si vas a comprar para invertir, no tendrás ese límite.

Mi recomendación: pide un estimado del impuesto con el precio de compra, no con el valor actual. El Tasador de Propiedades de cada condado tiene una calculadora para esto (Broward y Miami-Dade).

Un dato más: en Florida se está votando una enmienda que cambiaría el monto del homestead, y la fecha en que te haces residente puede importar. Como es un tema que se mueve, te dejo la explicación oficial y te recomiendo hablarlo con tu contador antes de decidir.

2. El seguro de la casa

En el sur de Florida el seguro es parte grande del presupuesto, y no es igual para todas las casas. Lo que más influye:

• La edad del techo. Un techo viejo puede hacer que la aseguradora no quiera cubrir la casa o que cobre mucho más.
• Las ventanas y puertas de impacto o las persianas contra huracanes.
• La inspección de mitigación de viento (wind mitigation). Muchas veces baja el costo y vale la pena hacerla.
• La inspección de 4 puntos (techo, electricidad, plomería y aire acondicionado) que piden en casas con algunos años.
• La zona de inundación. El seguro de inundación es aparte, y puede ser requerido por el banco. Puedes revisar la zona en el mapa de FEMA.

Yo siempre le digo a mis compradores que pidan cotizaciones de seguro durante el período de inspección, no después. Si el número no funciona, todavía hay tiempo de negociar o salir del contrato.

3. HOA, asociación maestra y cuotas especiales

En Weston muchas comunidades tienen asociación, y algunas tienen dos: la del vecindario y una asociación maestra. Son dos cuotas. Además, hay que preguntar si hay evaluaciones especiales (special assessments) aprobadas o en discusión, por ejemplo para arreglar calles, la caseta de entrada o las áreas comunes.

Si estás comprando un condominio en Miami, revisa con más cuidado todavía. Florida cambió las reglas de inspecciones estructurales y reservas para edificios, y eso hizo que en algunos edificios las cuotas subieran o que salieran cuotas especiales grandes. Antes de firmar, pide los estudios de reservas y las actas de las últimas reuniones de la junta.

4. Los costos de cierre del comprador

En Miami-Dade y Broward, por costumbre, el comprador normalmente paga la póliza de seguro de título del dueño (aunque se puede negociar en el contrato). Si compras con préstamo, hay dos impuestos del estado sobre la hipoteca: el documentary stamp tax del 0.35% y el intangible tax del 0.2% del monto del préstamo.

A eso se suma avalúo, inspección, survey, cargos del banco, cargos de la compañía de título y el prepago del seguro y de los impuestos en la cuenta escrow. Es dinero que hay que tener listo además del pago inicial.

5. Lo que aparece en el bill de impuestos y no es impuesto

En el bill de impuestos de algunas propiedades vienen cargos que no dependen del valor de la casa, como la recolección de basura, el drenaje o un distrito de desarrollo comunitario (CDD). La exención de homestead no los baja. Mira el bill completo, no solo el total.

6. El mantenimiento de verdad

El aire acondicionado aquí trabaja casi todo el año, la piscina necesita servicio, el jardín también, y el techo tiene vida útil. No es para asustarte, es para que cuando compares dos casas compares también la edad del techo, del aire y del calentador. A veces la casa más barata termina siendo la más cara en los primeros años.

Mi lista rápida antes de hacer una oferta

• Estimado del impuesto con el precio de compra
• Cotización de seguro de casa y, si aplica, de inundación
• Cuotas de HOA y asociación maestra, y si hay evaluaciones especiales
• Edad del techo, aire acondicionado y calentador
• Estimado de costos de cierre de la compañía de título o del banco

¿Quieres saber el costo real de una casa en particular?

Si estás mirando una propiedad en Weston, Pembroke Pines, Coral Gables, Pinecrest o cualquier zona de Miami-Dade y Broward, mándame la dirección. Te preparo un estimado sencillo del costo mensual real, con impuesto, seguro aproximado y cuotas, para que decidas con los números completos y sin sorpresas.

Me puedes escribir a maria.guevara@dluxuss.com o llamarme al 954-678-8216. Atiendo en español y en inglés.

Maria Isabel Guevara, Realtor, Coldwell Banker Global Luxury. Esta información es general y no reemplaza la asesoría de un contador, abogado o agente de seguros.